來源:中國證券報 時間:2017-05-24
中國證券報記者獨家獲悉，近期銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現場檢查要點》。
在銀監(jiān)會嚴查“三套利”、“四不當”，集中開展銀行業(yè)市場亂象整治工作的背景下，這份文件的措辭不可謂不嚴厲。
尤其值得關注的是，該文件顯示：違規(guī)開展房地產信托業(yè)務被列入2017年信托公司現場檢查要點。該文件表示：
1．是否通過股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協助其他機構違規(guī)開展房地產信托業(yè)務。
2．“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。
“這份文件說的幾種情形，基本是用來做拿地融資業(yè)務的，不然也用不著這么復雜?！蹦承磐泄痉康禺a業(yè)務負責人表示。多位房地產信托業(yè)務人士認為，上述規(guī)定直指目前火爆的“拿地融資業(yè)務”，可謂切中要害。
在房地產商拿地環(huán)節(jié)，由于不滿足“四三二”條件（即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證齊全，項目中房地產公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有2級或以上的資質），所以信托公司往往通過明股實債的產品結構設計規(guī)避監(jiān)管，為房地產開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)提供配套融資。
中國證券報記者了解到，開放商拿地熱情依舊高漲、地產融資收緊使得今年信托公司拿地融資業(yè)務升溫明顯。
首先，盡管樓市調控政策不斷加碼，但土地市場仍舊火熱。中國指數研究院的數據顯示，今年第一季度全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。四月份延續(xù)了一季度的火爆：
其次，去年10月地產調控以來，房地產融資全面收緊。海通證券在一份研報中表示，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地產企業(yè)股權融資、發(fā)行ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有收緊。且到目前為止，融資緊張的環(huán)境未見改善信號。例如，地產行業(yè)債券融資收緊，發(fā)行量大幅縮減。自去年地產調控政策鋪開后，地產行業(yè)債券融資大幅縮減，具體來看，16年4季度地產行業(yè)債券總發(fā)行量僅為1210億元，較3季度減少了近2/3，凈融資額僅為997億元，僅為3季度的30%；17年以來地產行業(yè)債券總發(fā)行量僅為199.3億元，較16年同期大幅減少。2月13日，中國證券投資基金業(yè)協會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》，叫停了16城私募、資管計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)項目。針對的主要地區(qū)包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟南、廈門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個城市，均是曾經房價上漲過快的城市。
業(yè)內人士表示，由于其他融資渠道受到限制，信托公司成為房地產商拿地融資的重要渠道。但這一文件下發(fā)后，信托公司目前開展的拿地融資業(yè)務面臨收緊。這就意味著，房地產融資又一條重要通道正在被收緊。
來源：中國證券報
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